Les Assurances de l'Aménageur Lotisseur et du Marchand de Biens

Quel est le rôle de l’Aménageur-Lotisseur et du Marchand de Biens ?

Les Aménageurs-Lotisseurs et les Marchands de Biens interviennent souvent en amont d’un projet de construction, mais leur rôle, leur niveau d’implication et leurs responsabilités diffèrent.

• L’Aménageur-Lotisseur achète un terrain, le divise en plusieurs lots et réalise les travaux d’aménagement et de viabilisation (voirie, réseaux, etc.) avant de le revendre à des constructeurs ou à des particuliers.

• Le Marchand de Biens achète des biens immobiliers existants (terrains, immeubles, maisons) dans le but de les transformer, diviser, rénover ou restructurer pour les revendre avec une plus-value.

Dans les deux cas, ces professionnels peuvent être juridiquement considérés comme maîtres d’ouvrage, et à ce titre, ils sont exposés à des responsabilités importantes dès lors qu’ils engagent ou coordonnent des travaux.

Sont-ils soumis à des assurances obligatoires ?

La loi Spinetta (1978) impose des assurances obligatoires uniquement lorsqu’un professionnel agit comme constructeur ou maître d’ouvrage sur des travaux touchant à la structure d’un bâtiment. Cela dépend donc de la nature des travaux engagés et du niveau d’implication du professionnel.

La Responsabilité Civile du Maître d’Ouvrage (RCMO) 

Elle couvre les dommages causés aux tiers pendant les travaux :

• effondrement de terrain,

• détérioration de réseaux publics,

• chute de matériel sur la voie publique,

• sinistres sur les terrains voisins…

C’est une assurance fondamentale, même pour des travaux d’aménagement ou de rénovation légère.

L'Assurance Tous Risques Chantier (TRC)

Elle couvre les dommages matériels survenant pendant le chantier : incendie, vol, intempéries, effondrement, etc.
Elle protège l’investisseur contre les imprévus qui pourraient compromettre le chantier ou provoquer des surcoûts.

L'Assurance de Responsabilité Civile Professionnelle 

Elle couvre les fautes, erreurs, omissions ou négligences dans la gestion de l’opération :

• erreur de planification,

• mauvaise coordination d’intervenants,

• non-respect d’une réglementation…

Elle est indispensable pour se protéger des litiges liés à la gestion du projet ou aux engagements contractuels.

Les Assurances obligatoires selon les cas

Pour l’Aménageur-Lotisseur

• Il n'est pas concerné par l’assurance Dommages-Ouvrage ni la décennale, sauf s’il réalise lui-même des ouvrages de construction (ce qui est rare).

• Il peut toutefois être tenu de fournir une garantie de parfait achèvement exigée par la collectivité dans le cadre d’un permis d’aménager ou d’une convention (ex : PUP).

• Sa responsabilité peut être engagée en cas de malfaçons dans les voiries ou réseaux qu’il a fait réaliser.

Pour le Marchand de Biens

• Obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage :

  • Si des travaux soumis à garantie décennale sont engagés (structure, fondations, toiture…)

  • Et si le bien est revendu dans les 10 ans suivant ces travaux.

• Obligation de souscrire une assurance décennale :

  • Si le marchand agit comme constructeur, c’est-à-dire qu’il réalise les travaux directement ou via une entité liée (ex : société sœur ou filiale).

  • La loi considère alors qu’il endosse la responsabilité d’un constructeur au sens juridique. 

En cas de simple revente sans travaux lourds, ces assurances ne sont pas obligatoires. Mais dès qu’il y a transformation du bâti, une analyse des responsabilités s’impose.